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LOI DENORMANDIE

Publiée le 06/08/2019

Bien que les niches fiscales n'aient pas le vent en poupe dans un contexte budgétaire rigoureux, Julien Denormandie, actuel ministre chargé de la ville et du logement, a mis en place au 1er Janvier 2019, une nouvelle incitation à la rénovation immobilière pour redynamiser les coeurs de ville. 

Un Pinel pour l'ancien
L'idée n'est pas neuve car depuis des décennies, les gouvernements rivalisent d'imagination pour réinsérer dans l'offre locative les quelque 8% d'habitats vacants (source Insee 2018), soit plus de 3 millions à ce jour et tenter ainsi de résoudre le problème récurrent de la pénurie de logements. Pour faire simple, ce nouveau dispositif reprend l'esprit du "Cosse dans l'ancien" dont la complexité de mise en oeuvre avait rebuté les investisseurs, et établit une sorte de loi Pinel qui se destinerait aux constructions existantes et non plus aux bâtiments neufs. 

Des réductions d'impôts en fonction de la durée du bail.
Il s'agit de favoriser la réhabilitation d'immeubles anciens aux fins de location avec à la clef une réduction d'impôts non négligeable, une déduction dont le montant varie de 12% à 21% selon l'engagement de mise en location du bailleur, de 6 à 12 ans en l'espèce. Plus précisément, en s'engageant sur six années, le propriétaire pourra bénéficier d'une déduction d'impôt de 12% à raison de 2% par année de la durée du bail, ou de 18% (2% pendant 9 ans) ou encore de 21% (2% tout au long des 9 premières années puis 1% pour la dernière période triennale du bail de 12 ans). 

Loyers et ressources du locataire sont soumis à plafond
Evidemment, le loyer de ces appartements rénovés devra respecter un plafond correspondant au loyer intermédiaire qui diffère selon la zone géographique dans laquelle ils se situent, de 8.82 euros le m² à 16.96 euros le m² en 2018. De la même façon, pour prétendre à cette location, le futur occupant ne devra pas disposer de ressources qui dépassent un certain niveau, une limite qui fluctue en fonction de la composition de son foyer et de la localisation du bien. A noter par ailleurs que cet investissement devra s'effectuer avant le 31 décembre 2021. 

Le coût total de l'opération se limite à 300 000 euros.
Pour avoir droit à ces avantages, la facture de la rénovation doit s'élever à un quart du prix global de l'opération, celui-ci étant plafonné à 300 000 euros (si la valeur du bien excède ce montant, les sommes supérieures ne seront pas considérées). Par exemple, pour un logement acheté 150 000 euros, le coût des travaux devra être égal ou supérieur à 50 000 euros. Et l'habitation doit impérativement être localisée dans le centre d'une commune qui a signé une action de revitalisation du territoire, y compris les 222 agglomérations bénéficiaires de la disposition coeur de ville dont l'Etat a dressé la liste. Le nombre de communes pourra s'étoffer dans les prochains mois. 

Oui, mais pas n'importe quels travaux.
Il faut réaliser un bouquet de travaux de réhabilitation, définit par la loi, pour être éligible à ce dispositif. En effet, ces travaux doivent améliorer la performance énergétique de 30% minimum ou bien correspondre à au moins deux des cinq propositions énoncées par le législateur, à savoir le changement de la chaudière ou de la production d'eau chaude, à l'isolation des combles, des murs ou encore des fenêtres. Pour l'exprimer différemment, des aménagements qui seraient exclusivement esthétiques ne sont pas pris en compte...

Une TVA réduite pour la rénovation. 
Autre avantage conséquent, les frais de rénovation pourront être facturés avec un taux de TVA préférentiel de 10% ce qui, au-delà de la déduction d'impôts, devrait représenter une deuxième économie singulièrement appréciable. D'autant que s'y ajoute la possibilité d'user de la TVA à taux réduit de 5.5% pour tous les travaux qui concerneraient les économies d'énergies. C'est donc une nouvelle opportunité pour les contribuables en quête de niches fiscales. 

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