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Immobilier : La superficie loi Carrez pour la vente d'un lot en copropriété

Publiée le 17/01/2019

Le vendeur d'un lot en copropriété doit obligatoirement indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu dès lors qu'il mesure plus de 8m². L'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 impose la mention de la superficie dans toutes les promesses d'achat ou de vente et tous les contrats réalisant ou constatant la vente. Cet article est d'ordre public et on ne peut y déroger par une stipulation contraire. L'obligation de métrage s'applique quel que soit l'usage du lot.
Attention, la surface à indiquer dans le cadre de la vente d'un lot en copropriété n'est pas la surface habitable définie dans le Code de la construction et de l'habitation mais la superficie visée par la loi Carrez. A la différence de la surface habitable, la surface dite Carrez prend en compte les sous-sols (autres que cave, garage et parking), les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1.80m. 
Une action en nullité est prévue lorsque la mention de la superficie ne figure pas dans l'acte. La nullité peut être invoquée par le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur. L'action doit, être intentée dans un délai très court d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Une action en diminution de prix est prévue lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte. A la demande de l'acquéreur, le vendeur devra supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Il s'agit d'une action objective. La connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix. 
Il en est autrement si l'acte authentique de vente corrige l'erreur ou l'oubli de l'avant-contrat et mentionne la superficie réelle du bien. Si les parties acceptent de signer l'acte indiquant la superficie véritable, aucune action en nullité ou en diminution du prix ne pourra être engagée ou poursuivie.
Enfin, si la superficie réelle est supérieure à celle que le vendeur a mentionné dans l'acte, celui-ci ne peut exiger aucun supplément de prix. 

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