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Immobilier : attention à La surface habitable réelle

Publiée le 12/04/2002

La surface habitable est définie par le Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 
Sont exclues du calcul les superfices des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logements, ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre.
La surface habitable figure parmi les mentions obligatoires du contrat de location, aux côtés de la consistance et de la destination de la chose louée. Si la surface n'est pas mentionnée, le locataire peut mettre en demeure son bailleur de la porter au contrat de location dans un délai d'un mois. 

Que se passe-t-il en cas de surface erronée ? 

La loi ALUR (24 mars 2014) a introduit une sanction lorsque la surface mentionnée au contrat de location est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. Dans ce cas, le bailleur devra supporter une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Cette sanction automatique est encadrée par une procédure très spécifique. Le locataire doit formuler une demande en ce sens à son bailleur. A défaut de réponse ou d'accord dans un délai de deux mois à compter de la demande, il peut saisir le juge, et ce dans un délai de quatre mois à compter de sa demande. La diminution du loyer sera alors prononcée. Celle-ci prendra effet à la date de la signature du contrat de bail si la demande du locataire intervient moins de 6 mois après la prise d'effet du bail, et à la date de la demande du locataire si elle intervient 6 mois après la prise d'effet du bail. Même passé ce délai, le locataire peut toujours agir pour demander le reboursement de la différence de loyer entre la surface annoncée et la surface réelle dans un délai de 3 ans à compter du moment où il a découvert cette différence. Cette demande sera alors laissée à l'appréciation du Tribunal. 

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